Acte de Désolidarisation Notaire : Tout Savoir sur la Procédure

Un divorce qui se profile, une séparation qui se concrétise, ou tout simplement l’envie de libérer l’un des emprunteurs d’un prêt immobilier ? Vous voilà confronté à une situation que beaucoup redoutent : la désolidarisation d’un crédit.

C’est vrai qu’au départ, co-emprunter semblait être la solution idéale pour décrocher ce fameux prêt immobilier. Maintenant que les choses ont changé, vous réalisez que se défaire de cette solidarité n’est pas aussi simple que de signer quelques papiers entre vous.

L’acte de désolidarisation notaire devient alors votre meilleur allié pour officialiser cette démarche. Mais attention, ce n’est qu’une pièce du puzzle ! Car oui, il faut aussi l’accord de votre banque, et ça, c’est une autre histoire.

Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur cette procédure pas toujours évidente. Des étapes à suivre aux coûts à prévoir, en passant par les alternatives si votre banque fait la sourde oreille. Prêt à démêler tout ça ?

Qu’est-ce que la désolidarisation et quel rôle joue l’acte notarié ?

La désolidarisation prêt immobilier consiste à libérer l’un des co-emprunteurs de ses obligations vis-à-vis du crédit. En gros, vous passez de ‘nous devons rembourser ensemble’ à ‘tu rembourses seul, moi je suis libre’.

Quand vous avez souscrit votre prêt à plusieurs, vous êtes devenus solidaires. Cette solidarité signifie que chaque emprunteur est responsable de la totalité de la dette. Si l’un ne peut plus payer, l’autre doit assumer seul le remboursement complet. C’est justement cette responsabilité partagée que vous voulez rompre.

L’acte notarié intervient principalement dans deux situations :

• Quand il y a un rachat de soulte : l’un des co-propriétaires rachète la part de l’autre
• Quand la propriété du bien immobilier change de titulaire

Le notaire va formaliser le transfert de propriété et calculer la soulte à verser, c’est-à-dire la somme que doit payer celui qui récupère la totalité du bien. Cette soulte correspond généralement à la moitié de la valeur nette du bien (valeur actuelle moins le capital restant dû).

Mais attention, voici le point crucial : l’acte notarié ne suffit pas à vous désolidariser du prêt. Il formalise le changement de propriétaire, mais n’a aucun effet sur votre engagement vis-à-vis de la banque. Pour ça, il faut impérativement l’accord de votre établissement prêteur.

Même si vous signez devant notaire que monsieur X récupère le bien et assume seul le crédit, madame Y reste juridiquement responsable du remboursement aux yeux de la banque. C’est ce qu’on appelle la clause de solidarité, qui ne peut être levée qu’avec l’accord explicite du prêteur.

Quand demander une désolidarisation ?

Plusieurs situations peuvent vous amener à vouloir vous désolidariser d’un prêt immobilier. La plus fréquente, c’est évidemment la séparation ou le divorce. Mais ce n’est pas la seule !

Dans le cadre d’un divorce, la désolidarisation permet souvent de clarifier qui garde le logement et qui assume le crédit. C’est particulièrement important quand l’un des ex-conjoints souhaite racheter la part de l’autre et rester dans le bien. L’acte notarié va alors acter le rachat de soulte et le changement de propriétaire.

Autre cas fréquent : les difficultés financières de l’un des co-emprunteurs. Si votre situation professionnelle ou personnelle s’est dégradée, vous pourriez vouloir vous libérer du prêt pour éviter de mettre en péril l’autre emprunteur.

La désolidarisation peut aussi s’envisager lors d’un changement de projet de vie. Par exemple, si vous aviez acheté avec un ami et que l’un de vous souhaite déménager à l’étranger ou changer complètement de région.

Dans certains cas de succession, les héritiers peuvent également vouloir se désolidariser d’un prêt qu’ils ont hérité avec le bien immobilier. Ici aussi, les règles de solidarité s’appliquent.

À noter que certaines situations rendent la désolidarisation plus complexe. Si vous êtes dans une phase de surendettement ou si l’un des emprunteurs fait l’objet d’une interdiction bancaire, les chances d’obtenir l’accord de la banque diminuent considérablement. De même, si vous venez tout juste de souscrire le prêt, la banque sera généralement réticente à modifier les conditions si rapidement.

Les étapes détaillées de la procédure

La procédure de désolidarisation suit un parcours bien précis. Chaque étape a son importance, et il vaut mieux les respecter scrupuleusement pour maximiser vos chances de succès.

Première étape : la lettre de demande à la banque

Tout commence par une demande écrite adressée à votre banque. Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception. Voici les éléments indispensables à inclure :

Votre lettre doit être claire et précise. N’hésitez pas à expliquer votre situation et à rassurer la banque sur la capacité de remboursement du repreneur.

Deuxième étape : l’étude de solvabilité

Une fois votre demande reçue, la banque va éplucher le dossier de solvabilité de celui qui souhaite reprendre seul le crédit. C’est l’étape la plus critique ! La banque va vérifier :

• Les revenus nets du repreneur (salaires, revenus fonciers, pensions)
• Le taux d’endettement (qui ne doit généralement pas dépasser 35 %)
• La stabilité professionnelle
• L’absence d’incidents bancaires
• Le patrimoine et l’apport personnel

Cette phase peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois selon les établissements. Certaines banques demandent des pièces complémentaires en cours de route, ce qui peut rallonger les délais.

Troisième étape : l’accord bancaire et l’avenant

Si la banque donne son accord, elle vous fera signer un avenant au contrat de prêt ou une cession de dette. Ce document officialise la sortie de l’un des emprunteurs et transfère l’intégralité de la dette sur celui qui reste.

Attention aux détails de cet avenant ! Il doit clairement mentionner que l’emprunteur sortant est libéré de toute obligation future. Vérifiez aussi les conditions : y a-t-il des indemnités à payer ? Une modification du taux d’intérêt ?

C’est également à ce moment que l’assurance emprunteur doit être modifiée. Celui qui reprend seul le crédit devra porter sa quotité d’assurance à 100 % (au lieu de 50 % généralement quand vous étiez deux).

Quatrième étape : l’acte notarié

Si la désolidarisation s’accompagne d’un changement de propriétaire (rachat de soulte), c’est maintenant que le notaire entre en scène. Il va :

• Calculer la soulte à verser
• Rédiger l’acte de rachat de parts
• Procéder à la publication aux hypothèques
• Modifier les garanties du prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers)

L’acte notarié sécurise juridiquement l’opération. Il établit officiellement que le nouveau propriétaire unique assume seul les obligations liées au bien et au crédit.

Coûts et conséquences financières

La désolidarisation a un coût qu’il faut anticiper. Les frais peuvent vite s’accumuler, et il vaut mieux les connaître à l’avance pour éviter les mauvaises surprises.

Les frais bancaires

Côté banque, attendez-vous à payer des frais de dossier pour l’étude de votre demande. Ces frais oscillent généralement entre 150 € et 500 € selon les établissements. Certaines banques les facturent même si elles refusent la désolidarisation !

Si un avenant au contrat de prêt est nécessaire, comptez entre 200 € et 400 € supplémentaires. Ces frais couvrent la rédaction et l’enregistrement du nouveau contrat.

Dans certains cas, la banque peut exiger le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Heureusement, ce n’est pas systématique, surtout si le montant et les échéances du prêt ne changent pas.

Les frais de notaire

Si vous procédez à un rachat de soulte, les frais de notaire sont incontournables. Leur montant dépend de plusieurs facteurs :

• L’âge du bien (ancien ou récent)
• Le montant de la soulte
• Les actes à rédiger

Pour un bien ancien (plus de 5 ans), comptez environ 7 à 8 % de la valeur de la soulte. Pour un bien récent, les frais sont plus modestes : environ 2 à 3 % de la soulte.

Par exemple, si vous rachetez une soulte de 50 000 € sur un bien ancien, vos frais de notaire tourneront autour de 3 500 € à 4 000 €. Sur un bien récent, comptez plutôt 1 000 € à 1 500 €.

L’impact sur l’assurance emprunteur

La modification de l’assurance emprunteur entraîne aussi des coûts. Celui qui reprend seul le crédit devra généralement :

• Passer sa quotité d’assurance à 100 %
• Refaire un questionnaire médical si nécessaire
• Payer une éventuelle surprime liée à son profil

Le surcoût mensuel peut être significatif, surtout si l’emprunteur restant a développé des problèmes de santé depuis la souscription initiale.

Les conséquences fiscales

Le rachat de soulte peut avoir des implications fiscales. Si la valeur du bien a pris de la valeur depuis l’achat, une plus-value peut être réalisée. Heureusement, les règles d’exonération sur la résidence principale s’appliquent souvent.

Pensez aussi à vérifier l’impact sur vos droits d’enregistrement et votre taxe foncière, surtout si vous bénéficiez d’exonérations spécifiques.

Que faire si la banque refuse ?

Votre banque a dit non ? Pas de panique ! Ce refus n’est pas forcément définitif, et plusieurs solutions s’offrent à vous pour débloquer la situation.

Comprendre les raisons du refus

D’abord, demandez à votre banque de motiver son refus par écrit. Les raisons les plus courantes sont :

• Revenus insuffisants du repreneur
• Taux d’endettement trop élevé
• Instabilité professionnelle
• Historique bancaire défavorable
• Valeur du bien inférieure au capital restant dû

Une fois que vous connaissez le motif, vous pouvez adapter votre stratégie.

Apporter des garanties supplémentaires

Si le problème vient de la solvabilité, plusieurs solutions peuvent rassurer la banque :

La caution d’un tiers : un proche peut se porter caution pour sécuriser le remboursement. Cette personne s’engage à payer si l’emprunteur principal ne peut plus assumer ses échéances.

Un apport supplémentaire : réduire le montant du crédit en apportant des fonds propres peut convaincre la banque de votre sérieux.

Une hypothèque complémentaire : si vous possédez un autre bien immobilier, vous pouvez l’hypothéquer pour garantir le prêt.

Le rachat de crédit par un autre établissement

Si votre banque actuelle reste inflexible, vous pouvez faire racheter votre prêt par un établissement concurrent. Cette solution présente plusieurs avantages :

• Vous négociez directement avec un seul emprunteur
• Vous pouvez renégocier le taux et les conditions
• Certaines banques sont plus souples sur la désolidarisation

Cette option ressemble dans certains cas à la gestion d’un bail dhabitation loi 1989, où les règles peuvent varier selon les interlocuteurs et permettre plus de flexibilité dans les négociations.

La médiation bancaire

Si vous estimez que le refus de votre banque est injustifié, vous pouvez saisir le médiateur bancaire. Cette procédure gratuite permet de faire réexaminer votre dossier par un tiers neutre.

Pour que la médiation ait des chances de réussir, il faut pouvoir démontrer que :

• Votre demande est légitime et bien motivée
• Le repreneur disposer d’une solvabilité suffisante
• La banque n’a pas respecté ses obligations d’information

Le recours judiciaire

En dernier recours, vous pouvez saisir les tribunaux. Cette solution reste exceptionnelle et coûteuse, mais elle peut aboutir si vous arrivez à prouver que le refus de la banque est abusif ou discriminatoire.

La vente du bien

Si aucune de ces solutions ne fonctionne, la vente reste l’option de dernier recours. Elle permet de solder définitivement le prêt et de vous libérer tous les deux. C’est radical, mais efficace !

Pièges à éviter et protections juridiques

La désolidarisation est semée d’embûches juridiques qu’il vaut mieux connaître pour les éviter. Certaines erreurs peuvent vous coûter cher et compromettre votre sécurité financière.

Le piège de l’accord interne sans validation bancaire

L’erreur la plus fréquente, c’est de croire qu’un accord entre ex-conjoints suffit à résoudre le problème. Beaucoup pensent qu’il suffit de signer un document – parfois même dans le cadre d’un contrat de location bail si l’un reste dans le logement – stipulant ‘Monsieur X assume seul le remboursement du prêt’.

C’est une grave erreur ! Ces clauses de partage ne sont pas opposables à la banque. En cas de défaillance de celui qui s’était engagé à payer, l’établissement bancaire peut toujours se retourner contre l’autre co-emprunteur.

Même un jugement de divorce qui attribue la charge du prêt à l’un des ex-conjoints ne libère pas automatiquement l’autre de ses obligations bancaires. Seul l’accord explicite de la banque peut rompre la solidarité.

L’importance des garanties et sûretés

Quand vous restez propriétaire du bien mais que vous ne remboursez plus le prêt, vous vous exposez à des risques importants. Si l’emprunteur unique fait défaut, votre part de propriété peut être saisie.

Pour vous protéger, le notaire peut mettre en place plusieurs sûretés :

• Une hypothèque sur la part de celui qui assume le prêt
• Une clause de résolution automatique qui vous redonne la propriété en cas de défaut
• Une garantie bancaire ou une caution spécifique

Ces protections ont un coût, mais elles peuvent vous éviter de lourdes pertes en cas de problème.

Les conditions suspensives à prévoir

Si vous procédez à un rachat de soulte, pensez à inclure des conditions suspensives dans l’acte notarié :

• Obtention de l’accord bancaire pour la désolidarisation
• Validation de la nouvelle assurance emprunteur
• Obtention d’un prêt complémentaire si nécessaire

Ces clauses vous permettent d’annuler l’opération si l’une des conditions n’est pas remplie. Sans elles, vous pourriez vous retrouver coincé avec un acte de vente valide mais sans désolidarisation bancaire !

La vigilance sur les délais

Les procédures de désolidarisation prennent du temps : comptez généralement entre 2 et 6 mois. Pendant cette période, les échéances du prêt continuent normalement.

Attention aux échéances impayées ! Si l’un des emprunteurs arrête de payer en espérant que la désolidarisation va régler le problème, vous risquez un incident de paiement qui compromettra toute la procédure.

L’impact sur vos futurs emprunts

Même après une désolidarisation réussie, gardez en tête que cette opération peut influencer vos futurs projets de crédit. Les banques verront que vous avez déjà eu un prêt immobilier, ce qui peut jouer sur votre capacité d’emprunt future.

De même, si vous avez eu des difficultés pour obtenir la désolidarisation, cela peut laisser des traces dans votre dossier bancaire.

Documents et ressources pratiques

Pour réussir votre démarche de désolidarisation, il vous faut préparer soigneusement votre dossier. Voici tous les documents et modèles qui vous seront utiles.

Modèle de lettre de demande de désolidarisation

Voici un exemple de courrier à adapter selon votre situation :

Objet : Demande de désolidarisation – Prêt n° [référence]

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [nom, prénom], co-emprunteur du prêt immobilier n° [référence] contracté le [date] pour l’acquisition du bien situé [adresse], vous demande par la présente ma désolidarisation de ce crédit.

Cette demande fait suite à [motif : séparation/divorce/changement de situation]. Mon co-emprunteur [nom, prénom] souhaite conserver le bien et assumer seul le remboursement des échéances restantes.

Vous trouverez ci-joint les pièces justificatives attestant de sa capacité de remboursement :

• Bulletins de salaire des 3 derniers mois
• Avis d’imposition [année]
• Justificatifs de revenus complémentaires
• Relevé de compte des 3 derniers mois

Je reste à votre disposition pour tout complément d’information.

Cordialement,

Liste des pièces justificatives à fournir

Préparez un dossier complet pour celui qui va reprendre seul le crédit :

Questions importantes à poser à votre banque

N’hésitez pas à questionner votre conseiller bancaire sur les points suivants :

• Quels sont exactement les critères d’acceptation de la désolidarisation ?
• Le taux du prêt va-t-il être modifié ?
• Y aura-t-il des indemnités à payer ?
• Comment se passera la modification de l’assurance emprunteur ?
• Quel est le délai de traitement habituel ?
• Que se passe-t-il si le dossier est incomplet ?

Points de vigilance avec le notaire

Lors de votre rendez-vous chez le notaire, abordez ces questions essentielles :

• Quel sera le montant exact de la soulte à verser ?
• Comment sont calculés les frais de notaire ?
• Quelles garanties pouvez-vous obtenir en cas de défaillance future ?
• L’acte peut-il inclure des conditions suspensives ?
• Comment se déroule la publication aux hypothèques ?
• Que se passe-t-il si la banque refuse finalement la désolidarisation ?

Le notaire peut aussi vous conseiller sur les aspects fiscaux de l’opération et vous aider à optimiser la structure juridique de votre accord.

Calendrier type d’une procédure de désolidarisation

Voici un planning réaliste pour organiser votre projet :

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le prix d’un acte de désolidarisation chez le notaire ?

Le coût d’un acte de désolidarisation notaire prix varie selon la situation. S’il y a un rachat de soulte, comptez environ 7-8 % de la valeur de la soulte pour un bien ancien, et 2-3 % pour un bien récent. Pour un bien sans changement de propriétaire, les frais se limitent généralement aux émoluments du notaire, soit quelques centaines d’euros. Ajoutez les frais bancaires (150-500 €) et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

Peut-on faire un acte de désolidarisation notaire sans soulte ?

Oui, c’est possible dans certains cas particuliers. Un acte de désolidarisation notaire sans soulte peut intervenir quand les co-emprunteurs s’accordent sur un partage différent des parts, ou quand l’un renonce à sa part de propriété. Cependant, cette situation reste rare car elle implique généralement qu’une partie renonce à une valeur patrimoniale importante. Le notaire vous alertera sur les conséquences de ce type d’accord.

Mon ex refuse la désolidarisation, que puis-je faire ?

Si mon ex refuse la désolidarisation, plusieurs options s’offrent à vous. D’abord, tentez le dialogue pour comprendre ses réticences. Souvent, la peur de ne pas pouvoir assumer seul le crédit motive ce refus. Vous pouvez proposer des garanties supplémentaires (caution, apport) ou une période d’accompagnement transitoire. En cas d’impasse, la vente du bien reste la solution ultime pour vous libérer tous les deux du crédit.

Existe-t-il des recours en cas de refus de désolidarisation par la banque ?

Plusieurs recours refus désolidarisation prêt immobilier existent. Commencez par demander les motifs précis du refus par écrit. Vous pouvez ensuite apporter des garanties supplémentaires, faire racheter votre crédit par une autre banque, ou saisir le médiateur bancaire si vous estimez le refus injustifié. En dernier recours, un recours judiciaire est possible, mais reste coûteux et aléatoire. La patience et la négociation donnent souvent de meilleurs résultats.

Combien de temps prend une procédure de désolidarisation ?

Une désolidarisation prêt combien de temps ? Comptez généralement entre 3 et 6 mois pour l’ensemble de la procédure. L’étude du dossier par la banque prend 1 à 3 mois, puis la signature de l’avenant et l’acte notarié nécessitent encore 4 à 8 semaines. Les délais peuvent s’allonger si votre dossier est complexe ou si la banque demande des pièces complémentaires. Anticipez ces délais, surtout si votre désolidarisation est liée à une procédure de divorce avec des échéances judiciaires.

La désolidarisation est-elle toujours possible ?

Non, la désolidarisation impossible peut survenir dans plusieurs situations. Si le repreneur n’a pas une solvabilité suffisante, si la valeur du bien est inférieure au capital restant dû, ou en cas de surendettement de l’un des emprunteurs, la banque refusera généralement. Les situations d’interdiction bancaire ou d’instabilité professionnelle compliquent aussi la démarche. Dans ces cas, la vente du bien ou l’attente d’une amélioration de la situation financière peuvent être les seules solutions.